임차인의 비용으로 건물을 증축하고 증축된 부분의 소유권을 임대인 명의로 하는 경우 세금계산서 발급방법

임차인은 임대인에게 증축된 건물을 공급하는 것이므로 해당 건물 이용가능한 때에 건축물 시가를 공급가액으로 하여 세금계산서를 발급하고, 임대인은 임차인에게 임대용역에 대하여 월 임대료를 받기로 한 부분은 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때, 건물 증축비용은 임대용역의 대가를 선불로 받는 것으로 보아 예정 또는 확정신고기간 종료일에 세금계산서를 발급하는 것임

○ 특수관계자간 임대차계약에 의하여 임차인이 건물증축 비용을 부담하고 증축된 부분의 소유권을 임대인 명의로 하는 경우 세금계산서 발급방법

사실관계

○신청법인(이하 “임대인”)은 부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사로 2013년에 본건 부동산을 매입하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 임대업을 운영 중에 있으며, 2018년 임대차 변경 계약을 체결한 바 그 주요 내용은 다음과 같음

1. 임대차기간: 2018년 ×월 ×일로부터 만 20년

2. 보증금: ×,×××,×××,×××원

3. 월 임대료: ×××,×××,×××원, 매월 10일 지급

4. 기타사항

① 임대인은 민법 제623조에도 불구하고 임대차 목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하지 않으며, 임대차기간동안 임대차목적물에 대하여 통상적인 유지, 관리, 보수, 안전 관리에 필요한 자본적 지출 및 수익적 지출은 전적으로 임차인의 책임과 비용으로 한다. 임차인은 임차인의 비용으로 임대인의 사전 서면동의하에 임대차목적물의 각종시설 설치 및 교체, 증축, 개조등(리모델링 등을 포함)을 시행할 수 있다.

② 시설 및 설비 등의 신설, 증설, 이전 또는 변경으로 인해 추가로 부과되는 취득세, 등록세, 재산세, 법인세 등 각종 조세공과 및 부담금은 명의 여하에 불구하고 임차인이 부담한다.

○ 임차인은 임대인의 주식을 100% 보유하고 있는 법인의 주식 75%를 보유하고 있어 임대인과 임차인은 법인세법상 특수관계에 있으며 임차인은 2020년 본건부동산 1층에 건물을 증축하여 2020.9월 관할구청으로부터 사용승인을 받았고 취득세 포함 총 공사비용은 ×××백만원으로 임차인이 취득세 납부 후 신청법인 명의로 2020.11월 소유권보존등기를 하였음

○ 임대인은 증축된 부분에 대한 임대료는 임대차 변경계약을 통해 ×××만원을 지급받을 예정임

관련 법령

○ 부가가치세법 제4조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 역무를 제공하는 것

○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때

○ 부가가치세법 제16조【용역의 공급시기】

① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.

1. 역무의 제공이 완료되는 때

○ 부가가치세법 제17조【재화 및 용역의 공급시기의 특례】

① 사업자가 제15조 또는 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기가 되기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 그 받은 대가에 대하여 제32조에 따른 세금계산서 또는 제36조에 따른 영수증을 발급하면 그 세금계산서 등을 발급하는 때를 각각 그 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.

○ 부가가치세법 시행령 제29조【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다. <단서생략>

4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우

② 법 제16조제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.

2. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일

• 나. 법 제29조제10항제3호에 따른 경우

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가 <단서생략>

2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.

1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우

2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우

3. 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 제12조제2항 단서가 적용되는 경우

⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우

○ 부가가치세법 시행령 제62조【시가의 기준】

법 제29조제3항 및 제4항에 따른 시가는 다음 각 호의 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)

3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령제98조제3항 및 제4항 또는법인세법 시행령 제89조제2항 및 제4항에 따른 가격

○ 부가가치세법 시행령 제65조【부동산 임대용역의 공급가액 계산】

⑤ 법 제29조제10항제3호에 따라 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불이나 후불로 받는 경우에는 해당 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 공급가액으로 한다.

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서】

① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호

3. 공급가액과 부가가치세액

4. 작성 연월일

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

○ 부가가치세법 제34조【세금계산서 발급시기】

① 세금계산서는 사업자가 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 발급하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 사업자는 제15조 또는 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기가 되기 전 제17조에 따른 때에 세금계산서를 발급할 수 있다.